| 14.08.2014 12:45 |
"Рус-Рейтинг" присвоил ипотечным облигациям ИА "Московский" рейтинги на уровнях "BBB-" и "BB-" |
Москва, 14 августа. /МФД-ИнфоЦентр, MFD.RU/
Агентство "Рус-Рейтинг" присвоило кредитный рейтинг ипотечным облигациям ЗАО Ипотечный агент "Московский" по национальной шкале "BBB-", прогноз "Стабильный" по международной шкале "BB-", прогноз "Стабильный". Об этом МФД-ИнфоЦентр сообщили в рейтинговом агентстве.
Факторами, обосновывающими рейтинг, являются сформированный устойчивый пул арендаторов офисов, доходы от предоставления которых в аренду генерируют достаточный денежный поток для обслуживания обязательства, формирующего ипотечное покрытие, при условии капитализации оставшейся части доходов под небольшой процент, погашение основной суммы долга по ипотеке; высокая рыночная стоимость залога; юридическая форма собственности акционеров эмитента (ЗАО ИА «Московский») в виде голландских штихтингов, исключающая риск негативного воздействия материнской компании на эмитента и потенциальных держателей облигаций; значительный опыт в исполнении обязанностей исполнительного органа эмитента облигаций с ипотечным покрытием у ООО «ТМФ РУС»; высокий уровень поддержки заёмщика/залогодателя (ЗАО «Легион Девелопмент») со стороны собственника.
Факторами, сдерживающими рейтинг, являются риски снижения денежного потока от сдаваемых в аренду офисных площадей, выражающиеся, в частности, в рисках снижения доли арендуемых площадей и падения ставок аренды.
Для справки: Неконвертируемые документарные процентные облигации с ипотечным покрытием «ИА «Московский» серии 01 с объемом эмиссии в размере 12 млрд руб. с датой погашения 17.09.2028. Цель выпуска облигаций – приобретение закладной, удостоверяющей обеспеченное ипотекой требование по кредиту ЗАО «Легион Девелопмент». Выпуск облигаций был зарегистрирован ЦБ РФ 07 августа 2014 года с присвоением государственного регистрационного номера 4-01-81918-Н.
Напомним, что ЗАО «Легион Девелопмент» - российская девелоперская компания. Владеет бизнес-центром класса «А», в который входит три здания общей площадью около 60 000 кв.м. на охраняемой огороженной территории по адресу Большая Ордынка, д.40, стр.3,4,5 в Замоскворечье, в километре от Кремля.
Помимо недвижимости активы ЗАО «Легион Девелопмент» в настоящий момент представлены финансовыми вложениями в размере 11.9 млрд руб. Обязательства залогодателя представлены главным образом секьюритизируемым ипотечным кредитом. Долговая нагрузка залогодателя оценивается как повышенная. Операционная рентабельность – высокая. Чувствительность к рискам умеренная. Ликвидность достаточная.
100% акций ЗАО «Легион Девелопмент» принадлежат кипрской Masnou Holding Limited. По публикациям в открытых источниках конечным бенефициаром ЗАО «Легион Девелопмент» является Данил Хачатуров, миллиардер из российского списка Forbes, чье состояние оценивается в 2.4 млрд долл. США, владелец группы «Росгосстрах» с активами в размере 151 млрд руб, а также ряда объектов недвижимости в Москве.
Ипотечное покрытие облигационного займа представлено закладной ЗАО «Легион Девелопмент».
Закладная обеспечена залогом трех офисных зданий, расположенных по адресу: Москва, ул. Большая Ордынка, стр. 3-5, общей площадью 56990,5 кв. м, а также земельным участком под указанными офисными зданиями площадью 17399 кв. м, находящимся в аренде у правительства Москвы до 2043 года. Оценочная стоимость залогового имущества в соответствии с эмиссионной документацией составляет 18.01 млрд руб. Платежи по закладной составляют 7.1% процентов годовых в период с 17 августа 2014 года по 16 сентября 2028 года включительно.
В настоящее время на территории офисных центров, составляющих предмет залога, сформирован устойчивый пул арендаторов, снимающих около 90% офисных площадей. Получаемый ежегодный денежный поток от аренды офисов покрывает процентные выплаты по закладной. Остающиеся после выплаты процентов по закладной доходы от аренды офисов, капитализированные под 5-6% годовых, обеспечат к сентябрю 2028 года и погашение основной суммы долга по ипотеке.
ЗАО Ипотечный агент «Московский» – российская компания, созданная 5 декабря 2013 года с целью выпуска ипотечных облигаций. Владельцами ЗАО ИА «Московский» являются в равных долях голландские компании Stichting Best Reality I и Stichting Best Estate II. Функции единоличного исполнительного органа эмитента выполняет ООО «ТМФ РУС», входящее в международную консалтинговую группу TMF Group Holding BV и имеющее значительный опыт в участия в выпусках облигаций с ипотечным покрытием в России. Никакой иной деятельности кроме выпуска и обслуживания ипотечных облигаций эмитент согласно российскому законодательству не ведет.